부동산 사기 유형 (기획파산 / 지분 쪼개기)

안녕하십니까!

돈 굴리는 남자입니다. 

 

오늘은 부동산 사기 유형에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 사기는 경제 지식과 자금이 부족한 서민층에서 빈번하게 발생되는 점에서 더욱 안타깝습니다.

그래서 이번에 가장 당하기 쉬운 2가지 유형의 부동산 사기를 준비하였으며, 이를 통해 소중한 자산을 잃을 가능성을 많이 줄일 수 있을 것이라고 생각됩니다. 

 

갭투자 기획파산 

갭투자 기획파산은 전세보증금과 매매 가격이 같거나 오히려 보증금이 더 높은 거래를 통해 주택을 대량 매입하고, 고의적으로 파산해 세입자에게 피해를 전가하는 방식의 신종 부동산 사기수법입니다.

 

지방 사시는 분들은 전세보증금이 매매가격보다 높다는 사실이 쉽게 이해가 안 되실 수 있습니다.

하지만 문재인 정부의 임대차 3법 (전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제) 시행 이후 수도권의 전세물량은 빠르게 줄었지만, 여전히 기존 전세입자들은 월세보다는 상대적으로 비용이 저렴한 전세를 선호하였습니다.

 

수요 공급의 원칙에 따라 모두가 원하는 곳은 전세가는 폭등했고, 차순위의 전세 가격 역시 상승하면서 결국 전세가가 다시 주택 가격을 밀어 올리는 형국이 되었습니다.

 

하지만 모두가 매수하기 꺼려하는 빌라나 오피스텔의 경우 위치에 따라 실거주 수요는 높았으나 매수 수요는 없다보니, 전세 가격은 꾸준히 올라 매매 가격과 거의 차이가 없는 수준까지 올라온 것입니다. 

 

빌라나 오피스텔 수요자도 답답하긴 마찬가지입니다.

원래는 은행 이자보다 높은 월세를 받으려는 의도로 빌라나 오피스텔을 매수하였지만, 조금 더 벌어보려다가 다주택자로 분류되어 기존 주택에 양도세 폭탄(다주택자 중과세)을 맞게 생긴 것입니다.

 

2021년 부동산 세금 정리 - 양도소득세

 

빌라를 매도하고 싶은데 매수하려는 사람이 주택을 소유하고 있다면 취득세 및 양도세에 대한 중과세를 피할 수 없기 때문에 사려는 사람이 없습니다. 보통 첫 집으로 빌라를 매수하려는 사람들보다는 아파트 청약을 노리거나 거주 환경이 그나마 나은 구축 아파트를 선호하기 때문입니다. 

2021년 부동산 세금 정리 - 취득세

그런데 이 때 서로의 이해를 맞춰줄 사람이 등장합니다. 당연히 사기꾼입니다!!

 

사기꾼(임대사업자)은 기존 소유자에게는 거래를 제안하며 실거래 가격보다 높게 계약금액을 작성하는 '업 계약서' 작성을 요구합니다. 

업 계약서가 작성되면 주택 거래가 활발하지 않은 빌라의 경우 계약금액이 기준 매매 가격이 됩니다.

 

부동산 가격은 떨어지지 않는다는 상식과 계약 금액을 믿고 세입자는 사기꾼과 전세계약을 합니다. 

당연히 이 과정에서 사기꾼은 돈 한푼 안 들이고, 불로소득이 발생합니다.

 

이 과정을 반복하다 보면, 당연히 전세 만기 시점이 돌아옵니다.

사기꾼은 불로소득을 반환해야 하지만, 파산신청을 합니다.

 

파산 신청은 위의 부동산 1건만 하는게 아니라, 이런 식으로 몇 년 동안 계약한 수백 채의 물건이 한 번에 경매에 나오는 것입니다. 

 

경매에 나온 부동산을 다른 사람이 저가에 낙찰 받는다면, 그나마 있는 집도 주택임대차보호법에 적용되는 만큼만 보호받고 쫓겨나기 때문에 울며 겨자 먹기로 세입자가 아무도 관심 없는 빌라를 낙찰받게 되는 것입니다. 

 

위에 내용을 읽어보시면, 아래 그림을 이해하실 수 있을 겁니다. 

 

[출처 : 빅밸류, 부동산 기획파산 흐름]

 

기획부동산 지분 쪼개기

한 번쯤은 부동산 관련 투자정보라고 하며 전화를 받아보신 경험이 있으실 겁니다.

 

내 전화번호는 어떻게 알고 전화를 했을까요?

보통 전화번호는 모델하우스 구경 가서 사은품을 받을 때, 아파트 같은 대형 경품 행사에 참여했을 때, 부동산 방송 프로그램 상담 신청 했을 때 등 무언가를 얻기 위해 제공한 개인정보는 다른 경로(?)를 통해 기획부동산에 들어갈 것으로 생각됩니다. 물론 개인적인 사견입니다!

아니면 기본적으로 전 국민이 부동산 투자에 관심이 많기 때문에 불특정 다수에게 전화를 돌릴 수도 있습니다.

 

전화의 내용은 아마 이럴 것으로 추정됩니다.

"정부가 집값 안정화를 위해 대규모 주택 공급이 예정되어 있으며, 수도권에 토지가 부족해 그린벨트를 풀 가능성이 높다."
"여기 옆에 정부 고위 관료가 땅을 매수하고 있으며, 앞으로 개발 가능성이 높다."
"지하철이나 도로를 지도상에 임의로 연장시키며, 이렇게 개발될 경우 땅 가격이 오를 가능성이 높다."

가정을 한다면 더 많이 할 수 있습니다만, 중요한 것은 정보의 내용이 아닙니다. 

요점은 누구나 일확천금을 꿈꾼다는 사실입니다. 이는 로또 판매액 증가 추이만 봐도 쉽게 알 수 있습니다. 

 

[출처 : 서울경제, 2020년 일평균 로또 판매량 130억 기준]

 

이 정보를 접하는 대부분의 이성적인 사람은 '왜 나에게 이런 정보를 줄까?'라고 생각합니다. 

하지만 소수의 사람들은 '드디어 나에게도 이런 행운이!!'라고 생각합니다.

 

이런 허황된 꿈과 탐욕은 비이성적인 선택을 하게 되며, 비싼 가격에 매수하게 되는 것입니다.

당연히 아무 가치가 없는 땅이니, 다시 매도해서 투자금을 회수할 기회도 가질 수 없습니다.

 

기획부동산이 판매 전략은 다변화되고 있습니다. 

 

경기도 성남의 기획부동산 30여 곳이 사실상 개발이 불가능한 임야 지분 974억 원치를 4,856명에게 쪼개 판 것이 드러났습니다. 땅을 사들인 사람의 26%는 기획부동산 직원, 62%는 직원의 지인이었습니다.

또한, 땅을 사들인 사람의 3분의 1가량은 연 소득 2,000만 원 이하의 저소득층이었고, 절반에 가까운 사람의 순자산이 1억 원 미만인 서민층이라는 점에 안타까움이 더합니다. 

 

다시 말해, 기획부동산이 소득과 자산이 넉넉하지 않은 직원과 직원 지인들에게 사실상 '다단계 취업 사기'방식으로 쓸모없는 땅을 대거 팔아치운 것입니다. 

 

[출처 : 서울경제, 임야 지분거래액]

 

일반적으로 사기꾼(기획부동산)은 임야 전체를 매수 후 이를 쪼개 파는 전략을 취합니다.

쪼개면 쪼갤수록 매수하는 입장에서는 싸게 느껴지고, 파는 입장에서는 더 많은 차익을 남길 수 있기 때문입니다.

 

[출처 : 서울경제]

 

부동산 사기 대응 방법

부동산 사기 사건을 보면 돈이 있으면 죄가 없고, 돈이 없으면 죄가 있다는 뜻의 '유전무죄 무전유죄'라는 말이 떠오릅니다.

기획부동산에 희생량이 된 사람들 주변엔 이 투기(투자) 위험성에 대해 상담을 할 사람도, 조언을 구할 사람도 없었기 때문일 것입니다.

 

이런 사기에 대응하는 방법은 의외로 간단합니다.

스스로 공신력 있는 기관을 통해 알아본 정보만을 믿고, 예상되는 수익과 리스크를 분석하자는 것입니다. 

당연히 수익 대비 리스크가 크다면 투자하지 말고 종자돈을 계속해서 모아야 합니다. 

 

왜 부동산 전문가들이 힘들게 방송에 나와서 빌라를 소개하겠습니까?

왜 수백억대 주식 부자가 푼돈(회비)을 받고 개인투자자를 돕겠습니까? 

투자에 있어서는 항상 회의적이며 비판적인 시선을 유지하시기 바랍니다. 

 

그럼 오늘도 성투하시기 바랍니다.