안녕하세요!
돈 굴리는 남자 입니다.
오늘은 너무 자주 바뀌어 헷갈리는 부동산 세금 중 양도소득세에 대해 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세
* 양도소득세
: 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
양도소득세 부동산 세제 개편의 가장 주목할 부분은 다음과 같습니다.
* 2021년 양도소득세 핵심 변화
1) 1가구 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가됨.
2) (2021년 6월 1일 이후 양도 시) 조정대상지역 다주택자 주택 수 계산 시 분양권(2021년 1월 1일 이후 취득한 물건)도 주택에 포함됨.
3) (2021년 6월 1일 이후 양도 시) 2년 미만 보유 주택 양도세율이 인상됨.
박스 내에 있는 내용이 핵심 내용이지만,
이해를 돕기 위해 관련 예시와 추가 설명드리겠습니다.
1) 분양권 주택 여부
2021년 1월 1일 이후에 분양권을 취득하게 되면, 1가구 2주택이 됩니다.
따라서 2021년 6월 1일 이후에 기존 주택을 팔게 될 경우 '중과세율'이 적용됩니다.
예외조건을 시행령으로 규정할 예정이라고는 하나, 어떻게 규정될지는 지켜봐야 될 것으로 생각됩니다.
단, 2020년 12월 31일 이전에 분양권을 취득한 경우, 분양권 상태에서 기존 주택을 양도하면 언제든지 비과세(기본세율)를 적용받을 수 있다. 또한, 주택이 완공되면 잔금 청산일로부터 3년 내 기존 주택을 양도하면 됩니다.
2) 분양권 양도세율
조정대상지역 내 분양권 양도차익이 5억 원이고 보유기간이 1년 미만이라면,
2021년 5월 31일 이전에 양도하면 2억 5천만 원 양도세(50%)가 예상되나,
2021년 6월 1일 이후에 양도하면 3억 5천만원 양도세(70%)가 예상됩니다.
따라서, 약 1억 원(50% → 70%)의 세금 차이가 발생됩니다.
3) 다주택자 양도세율
1가구 2주택자가 조정대상지역 내 양도차익 5억 원의 주택을 양도할 경우,
2021년 5월 31일 이전에 양도하면 50%의 양도소득세가 예상되나,
2021년 6월 1일 이후에 양도하면 60%의 양도소득세가 예상됩니다.
따라서, 약 5천만 원 (50% → 60%)의 세금 차이가 발생됩니다.
1가구 3주택자의 경우, 다음 표를 참고해 주시기 바랍니다.
4) 1주택자 양도세율
주택 보유기간별 1가구 1주택자의 양도차익 5억 원에 대한 양도소득세는 다음 표를 참고 바랍니다.
(마찬가지로 6월 1일 전후를 기준으로 산정되었습니다.)
5) 주택수 산정 방법
주택수 산정 방법은 다음 내용을 참조해 주시기 바랍니다.
결론적으로 다주택자가 조정대상지역(서울 송파구)에 있는 주택을 양도하려고 할 때 다주택자 (3주택) 중과세율이 적용됨.
주택수에는 '수도권이 아니면서 기준시가 3억 원을 초과하지 않음'이라는 2가지 조건을 모두 충족하여야 제외됩니다.
6) 장기보유특별공제
1주택자가 '10년 보유 + 2년 거주'의 주택을 양도할 때 장기보유특별공제의 경우,
2020년 12월 31일 이전에 양도하면 80%의 공제율이 예상되나,
2021년 1월 1일일 이후에 양도하면 48%의 공제율이 예상됩니다.
따라서, 내년부터는 장기보유특별공제를 다 받기 위해서는 10년 거주 요건이 추가된 것입니다.
7) 1세대 1주택 비과세 조건
* 일시적 1세대 2주택
: 1세대 1주택자가 기존 주택을 매도하고 이사를 목적으로 새로운 주택을 매매할 경우 '일시적 1세대 2주택'이라고 합니다.
따라서, 정해진 기한 내에 기존 주택을 매도하지 않을 경우, 2주택자 기준의 취득세 및 양도소득세가 적용되어 추가 세금이 추징됩니다.
* 일시적 1세대 2주택 비과세 요건
A. 기존 주택은 취득 후 1년 후에 신규 주택을 취득해야 함.
B. 2017년 08월 03일 이후 취득 : 주택 2년 보유 (조정대상지역 주택은 2년 거주)
C. 새 집을 취득하고 3년 이내 기존 주택을 매도해야 함.
단, 비과세를 위해 기존 집을 매도하는 기준은 기존 주택과 신규 주택의 위치 및 매수시점에 따라 아래와 같이 달라짐.
1. 2018년 09월 13일 이전 취득 : 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간 3년 (3년 내 기존 주택 매도)
2. (조정대상지역) 2018년 09월 14일 이후 ~ 2019년 12월 16 이전 취득 : 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간 2년 (2년 내 기존 주택 매도)
3. (조정대상지역) 2019년 12월 17 이후 취득 : 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간 1년 (1년 내 기존 주택 매도)
1. 2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 2021년 1월 1일 이후 양도하고 남은 1주택(A주택)을 양도하는 경우, 남은 주택(A주택)의 비과세 보유기간 기준
>> 비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일)부터 계산합니다.
결론적으로 A주택의 보유기간 2주택에서 1주택이 된 시점인 '21.4. ~ '24.1. (2년 9개월)이 됩니다.
다시 말해 일시적 1세대 2주택은 신규 주택을 구입 후 종전 주택을 팔아야 해당됩니다.
(A주택의 비과세 보유기간 시작 시점은 2019년 02월부터 산정하지 않음에 주의!)
2. 3주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도하여 '남은 주택이 일시적 2주택'이 된 상태에서 종전 주택을 2020년 1월 1일 이후 양도하는 경우 비과세 보유기간 기준
>> 남은 A, B주택이 일시적 1세대 2주택에 해당하는 경우 A주택의 비과세 보유기간 계산은 취득일부터 계산합니다.
결론적으로 보유기간은 A주택의 보유기간은 '15.10 ~ '21.2. (5년 4개월)이 됩니다.
3. 일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도하여 비과세 적용 후 신규 주택을 취득하여 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 최종 1주택을 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우 보유기간 기준
>> 처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우, 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산함.
- A주택 취득 후 1년 이후 B주택 취득 (보유 주택 : A, B)
- B주택 취득 후 3년 이내 A주택 매도 (보유 주택 : B)
- B주택 취득 후 1년 이후 C주택 취득 (보유 주택 : B, C)
- C주택 취득 후 3년 이내 B주택 매도 (보유 주택 : C)
결론적으로 주택을 매수한 순서대로 매도를 하면 비과세 혜택을 받을 수 있음.
4. 2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(B주택)하여 1주택이 된 후 다시 신규주택(C주택)을 취득하여 일시적 2주택 상태에서 1주택을 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우 보유기간 기준
>> B주택 양도하고 2년 경과 후 A주택 양도시 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 가능
원래 일시적 2주택일 경우, A주택을 먼도 양도 했어야 하지만,
B주택을 먼저 양도하여 '1번 예제'와 같은 경우가 되었음.
그래서 기존 주택은 여전히 A주택이 되고, 신규 주택은 C주택으로 바뀐 상태에서 기존주택인 A주택을 2년 경과 후 매도해야만 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용받을 수 있음.
감사합니다.
'경제' 카테고리의 다른 글
| 자율주행 기술 개발 현황 (0) | 2020.12.16 |
|---|---|
| 2021년 부동산 세금 정리 - 취득세 (0) | 2020.12.15 |
| 원자재 관련주 - 철강 (0) | 2020.12.13 |
| 원자재 관련주 - 구리 (0) | 2020.12.11 |
| 원자재 관련주 - 원유 (0) | 2020.12.10 |
