1,139채 '빌라왕'의 죽음 (내 전세금은 어떻게 되나요?)

안녕하세요.
돈 굴리는 남자입니다.

수도권에서 1,139채에 달하는 빌라와 오피스텔을 임대해 '빌라왕'이라고 불린 40대 임대업자가 사망하는 사건이 발생했습니다.
이로 인해 발생되는 문제에 대해 알아보겠습니다.

1,139채를 어떻게 마련했을까?

일반적인 사람들은 '그 많은 재산을 남기고 왜 죽었을까?'라고 생각합니다.
하지만 그 속사정을 살펴보면 조금(?) 다릅니다.

• 시세가 정해져 있지 않은 부동산(빌라)을 저렴한 가격에 사서 매수 가격보다 높은 전세 계약을 체결합니다.
• 구축 오피스텔의 경우 매매가와 전세가의 차이가 거의 없는 경우, 취득세 및 중개수수료만으로 구입이 가능합니다.
• 매수한 부동산의 전세금이 오를 경우, 기존 주택에서 추가 현금이 생기고 이를 재투자합니다.

위의 사업이 성공 가능한 전제조건은 전세금이 떨어지지 않는다는 가정이 있어야 합니다.
불과 1년 전만 해도 임대차 3법 중 '계약갱신청구권제와 전월세 상한제'로 인해 전세금이 갑자기 폭등한 사례도 있었습니다.

보유 주택수를 늘릴 수 있는 최적의 시기였다고 할 수 있습니다.

그 많은 집을 두고 왜 죽었을까?

안타까운 일이지만, 죽음의 배경은 꽉 막힌 현금흐름이라고 할 수 있습니다.

• 하락한 전세 시세로 인해 구해지지 않는 다음 전세입자
• 시세는 올랐으나, 급매에도 팔리지 않는 부동산
• 다주택자에게 부과되는 종합부동산세

금리 인상으로 인해 전세의 주거비용이 올라갔고, 상대적으로 합리적인 월세로 변경하는 사례가 늘어났습니다.
떨어지지 않아야 할 전세금은 떨어지기 시작했고, 집주인은 '다음 세입자 전세금 + @ (추가금)'을 지불해줘야 하는 상황입니다.

부동산이 높은 시세에 팔리면 문제가 되지 않겠으나, 시장은 급매물도 소화를 못 시키고 있고, 경쟁적으로 매도가를 낮추는 상황은 악순환의 연속입니다.

마지막으로 부동산 보유하고 있으면 발생되는 보유세(재산세 + 종합부동산세)는 현금흐름을 더욱 막히게 됩니다.

집주인이 죽고 나면, 전세입자의 전세금은 누가 주나?

이번 사건이 사회적으로 이슈가 된 것은 전세금의 반환 주체입니다.

만약 집주인이 살아 있는데 전세금이 약간 불안하다면,

1. '내용 증명'을 통해 전세금 반환을 공적으로 요청
2. 전세금을 반환받지 못한 경우, '임차권등기명령'을 신청
3. 이후 법무사를 통해 전세금 '지급 명령'을 신청하고, 이를 통해 판결받아 '경매'를 신청
4. 우선순위에 따라 전세금 '배당' 받음

물론 주택도시보증공사(HUG)에 전세금반환보증보험에 가입하면, 세입자 대신 공사가 대위 변제를 하고 집주인에게 '구상권'을 행사하여 전세보증금을 대신 받습니다.

근데 지금같이 집주인이 사망했는데 상속인이 없다면, 세금 미납으로 인한 '공매' 또는 상속재산관리인이나 세입자에 따른 '경매'가 진행됩니다.
참고로 본 사건에서 전세금반환보증보험은 구상권을 청구할 대상이 있어야 약정된 보험금(전세금)을 돌려준다고 하여 현재 계류 중이라고 합니다.  

강제 처분 절차에 들어가게 되면, '부동산에 부과된 세금(재산세, 종합부동산세 등)'이 우선변제된 이후가 문제입니다. 선순위 임차임(선순위 저당권, 가압류 등이 없는 임차인)은 보증금을 경락인에게 받을 수 있습니다.
다만, 경매 시작 가격은 감정평가 가격을 기준으로 진행되므로, 전세보증금이 감정평가 금액과 비슷하다고 생각했을 때 굉장히 많은 유찰이 예상됩니다.
부동산 상승기가 오지 않는 이상, 빠른 시일 내에 경락인이 나타나지 않을 것입니다.

후순위 임차인일 경우,  임대차 계약을 주장할 수 없으며, 경매절차에서 순위에 따라 배당을 받고 임차권이 소멸합니다.
안타깝게도 배당액이 보증금보다 부족할 경우 상속인에게 청구해야 되는데, 상속인이 없을 경우 보증금의 손실이 예상됩니다.

결론적으로 금리 상승기에는 주거 비용이 약간 초과되더라도 월세 전환을 고려해 보아야 합니다.
당연히 남은 전세보증금은 높은 이자를 주는 예금에 가입하여 주거 비용이 최소화되도록 노력해야 합니다.