빌라 지금 사면 안됩니다!

안녕하세요!

돈 굴리는 남자 입니다!

 

오늘은 "패닉 바잉" 이라는 단어와 함께 언급된 "빌라 매매"에 대해 알아볼까 합니다.

 

 

정부의 거듭되는 규제 강화로 인해 매물은 줄어들고, 공급 대비 수요는 넘치는 상황 하에서 가격이 폭등하는 것은 어쩌면 당연한 수순이라 생각됩니다. 

 

최근 나오고 있는 부동산 정책이 과연 국민을 위한 것인지, 아니면 정부의 자존심 세우기인지 알 수 없고요.

국민의 욕구를 통제하려는 정부 정책을 보면 참으로 안타깝다는 생각입니다.

 

결론부터 말씀드리면, 빌라 매매는 안됩니다!

특히 신혼집, 생애 첫 주택으로는 백 번 생각해도 안됩니다.

사유는 아래와 같습니다.

 

1.  환금성이 떨어집니다. 

부동산은 살 때도 어렵지만, 팔 때는 더 어렵습니다.  

그래서 사람들은 환금성이 뛰어난 대단지 아파트를 선호합니다. 

이는 빌라를 매수하는 사람 또한 같은 생각일 것입니다. 

 

하지만, 지금 환경이 아파트를 매수할 수 없고, 모든 자산가치가 올라가니 불안 심리 때문에 가진 돈을 기준으로 매수 가능한 빌라를 알아볼 수밖에 없는 현실이겠지요.

 

상황은 충분히 이해됩니다만,

지금으로부터 몇 년 후에도 같은 상황일까요? 

만약에 부동산 하락장이 오게 되면 어떻게 될까요?

 

사람 심리는 모두 같습니다.

부동산 하락 시기에는 가격 방어 가능한 자산으로 돈이 이동합니다. 

 

제일 먼저 움직이는 것은 월세 수익을 노리고 접근했던 다주택자 일 것입니다. 

경매, 부동산 방송, 부동산 중개 등을 통해 투자용으로 매수한 사람들이 팔기 시작합니다. 

 

사는 사람은 없고, 파는 사람은 많으니 그때는 부동산 가격이 떨어지겠지요.

 

역설적으로 가장 늦게 가격이 올랐던 자산은 가장 먼저 가격 거품이 빠지게 되는 것이지요.

가격 상승의 달콤함은 가장 짧게 맛보고, 가격 하락의 쓴 맛은 가장 오랫동안 보게 됩니다. 

 

2.  적정 가치를 산정하기 어렵다. 

빌라의 매수 가격은 어떻게 책정될까요?

처음 빌라 적정 가격은 "대지 가격 + 건물 가격 + α" 가 되겠지요.

이는 아파트 가격 산정 방식과 동일합니다. 

(다만, 플러스 알파의 금액이 다를 뿐이죠.)

 

하지만, 몇 년 후에는 어떻게 책정될까요?

아파트의 가격은 아파트 거래 내역, 주변 아파트의 시세를 보고 추정할 수 있습니다.

반면에 빌라는 주변 거래된 빌라와 동일한 편의를 제공한다고 전제를 할 수 없기 때문에 주변 빌라가 거래 금액과 비슷한 금액에 팔 수 있을 거란 기대는 하기 어렵습니다. 

정말 그때그때 다른 것이지요.

 

급매로 내놔도 팔리지 않는 게 빌라 입니다. 

 

3.  감가상각이 빠르다.

만약 같은 평면의 아파트와 빌라가 있다고 가정해보죠.

가격이 같다면 모든 사람은 아파트를 선호할 것입니다.

 

왜일까요?

아파트 단지가 주는 안락함, 경비실의 안전함, 넓은 주차장, 주민 공동시설의 편의성, 건물 노후화를 관리하는 관리사무소 일 수도 있지요.

그중에 제가 말씀드리고 싶은 사항은 관리사무소입니다.

 

건물의 외벽 도색 및 주변 관리 (쓰레기 재활용 등), 건물 내부 누수 관리, 공용시설 정비 및 청소 등은 비용이 발생합니다. 

참고로 세대수가 적다면 세대당 많은 비용이 발생하여 나 홀로 아파트의 경우에는 아파트를 잘 관리하기는 쉽지 않습니다.

 

빌라는 어떨까요?

계단 및 복도 청소만 하는 것으로 알고 있습니다.

아파트나 오피스텔에 비해 1/3 ~ 1/4 수준의 관리비로는 계단 및 복도 청소밖에 할 수 없을 것입니다. 

 

당연히 동일 연식의 아파트 대비 노후화가 빠르게 오게 됩니다. 

 

추가로, 빌라는 대부분이 영세 건설업체에서 건축하게 됩니다.

당연히 아파트에 비해 구조 및 자재가 좋을 수가 없고, 이는 노후화를 가속화시키는 역할을 하게 됩니다. 

 

건부감가라고 하여 건물이 없는 나대지보다 건물이 있는 땅이 더 저렴한 경우도 있습니다.

다 쓰러져 가는 빌라가 그 대표적인 예이죠.

 

4.  주택청약 자격을 잃는다.

현재 가점이 낮아서 청약 당첨을 포기하신 분들도 있을 겁니다. 

청약 가점이라는 것은 시간이 지나면 높아지기 마련입니다. 

 

인생을 길게 본다면, 3기 신도시 청약을 노려보는 것은 어떨까요?

청약 당첨만 잘된다면, 향후 30년은 안정적으로 살 수 있으니 말입니다. 

[출처 : 한국감정원, 주택소유 기준]

요즘 같은 시기에는 남들이 평생 모을 돈을 아파트 분양 당첨 한 번으로 버는 경우도 있지요.

 

5.  정비사업 대상이 되기 쉽지 않다.

아파트는 재건축이나 리모델링 사업이 있어서 단지 내 사람들의 의지만 있다면 충분히 신규 아파트로의 전환을 기대해 볼 수 있습니다.

그래서 다 쓰러져 가는 대칭동 은마아파트나 잠실 주공 5단지 같은 아파트들이 그렇게 비싼 것이겠지요.

 

물론 빌라도 있습니다.

재개발사업, 가로주택정비사업, 지역주택조합 등이 있는데요.

 

모두 사업 진행이 더디고, 토지 확보 및 기존 소유주의 동의를 얻기 어려워 성공사례보단 피해사례가 너무 많습니다.

투자 목적으로 빌라를 매매하실 경우, 정말 면밀히 알아보시기 바랍니다.

관련 사업에 대해서는 해당 시청 또는 구청의 담당자가 있으니, 직접 찾아가거나 유선상으로 통화하여 진행상황에 대해 꼭!! 확인하시기 바랍니다. 

빌라 매매에 대해 요약하면 다음과 같습니다.
1. 들어가서 살기에 당장은 좋지만, 나중에 나오긴 어렵고 살기엔 더 어렵다.
   (더불어 감가상각 및 노후화 속도가 빠르다.)
2. 돈을 모아 살고 있는 빌라를 팔고, 아파트를 사려고 해도 아파트와의 시세차가 더 커져서 매수가 더 힘들다.  
3. 청약을 통한 주거환경 상승의 기회가 없어진다.  
4. 헌 집 주고, 새 집 받기 어렵다. 
    (재개발 등 정비사업 기회가 적다.)

결론적으로 빌라 매매는 수익형 부동산으로 접근해야 되며, 거주용 부동산으로 접근하면 투자에 실패할 확률이 높아진다고 생각됩니다.

그래서 가능하면 몸이 힘들더라도 자금에 맞춰서 경기도 또는 교외 지역에 맞는 아파트를 사던지, 아니면 다음 기회를 노리시는 게 어떨까요?