안녕하세요!
돈 굴리는 남자 입니다.
오늘은 주택 양도소득세 계산에 대해 알아보겠습니다.
목 차
양도소득세란?
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
단, 주소지 관할 세무서에 소득이 발생하지 않았거나, 손해를 본 사실을 증명하기 위해 '예정신고'는 꼭! 해야 합니다.
양도소득세 계산 흐름
국세청 자료를 기준으로 부연설명을 추가하여 다음과 같이 정리하였습니다.
계산 흐름을 따라가다 보면, 자연스럽게 세금 계산 과정 중 누락된 과정이 없는지 확인할 수 있게 됩니다.
누락된 과정이 세금을 감면받을 수 있는 사항이라면 금전적 손실을 보게 되므로,
각 단계를 이해하기 위해 최대한 노력해 보시고, 이해가 되지 않는 부분은 국세청 홈페이지에 문의해 보시길 추천드립니다.
| 양도소득세 계산 항목 | 항목 설명 |
| 양도가액 | - 부동산 등의 양도당시 실지거래가액 : 매매 계약서에 적힌 주택 판매가격을 의미합니다. |
| - | |
| 취득가액 | - 부동산 등의 취득당시 실지거래가액 (실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 가능함.) : 판매 주택의 취득가격을 의미합니다. 다만, 부동산 실거래가 제도가 시행되기 전인 2006년 1월 이전에 주택을 취득한 경우 실제 취득가격이 불분명할 수 있으며, 이 때 '양도차익'을 계산하기 위해 '매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액' 순으로 적용 가능한 방법을 선택하여 계산함. |
| - | |
| 필요경비 | - 실가 : 설비비, 개량비, 자본적지출액, 양도비 (취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액으로 하는 경우, 기준시가의 3% 적용) : 실제 주택 개량을 위해 들어간 입증 가능 비용과 양도에 소요되는 비용 등을 필요경비로 산정합니다. 다만, 취득가액을 추정 계산방법으로 진행하는 경우, 실제 주택을 개량 또는 양도하는 비용도 추정하여 계산하는데, 이는 기준시가 기준 3%를 적용함. |
| = | |
| 양도차익 | - 양도차익 = (양도가액 - 취득가액 - 취득경비) : 양도차익은 말그대로 매매로 인한 이익에서 세금 및 각족 수수료, 그리고 인테리어비를 뺀 금액입니다. |
| - | |
| 장기보유특별공제 | - 장기보유특별공제 = (토지, 건물의 양도차익 x 공제율) : 3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 장기보유특별공제는 1세대 1주택과 일반적인 경우의 공제율이 다르며, 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 실제 거주기간이 공제율에 반영됩니다. |
| = | |
| 양도소득금액 | - 양도소득금액 = (양도차익 - 장기보유특별공제) |
| - | |
| 감면대상소득금액 | - 조세특례제한법에서 규정한 경우 (미분양주택, 신축주택 등) : 다음 법령에 따라 감면소득이 규정이 적용됩니다. 1) 조세특례제한법 제99조, 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 2) 조세특례제한법 제40조, 구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 3) 소득세법 제90조, 양도소득세액의 감면 |
| - | |
| 양도소득기본공제 | - 250만원 : 미등기 양도자산은 적용이 배제됩니다. |
| = | |
| 양도소득과세표준 | - 양도소득과세표준 = (양도소득금액 - 감면대상소득금액 - 양도소득기본공제) |
| X | |
| 세율 | - 양도소득세율표 참조 : 2021년 6월 1일부로 인상된 세율이 적용될 예정임. |
| = | |
| 산출세액 | - 산축세액 = (양도소득과세표준 x 세율) |
| - | |
| 세액공제+감면세액 | - 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액 |
| = | |
| 자진납부할 세액 | - 자진납부할 세액 = (산출세액 - 세액공제 + 감면세액) |
* 기준시가
: 주택의 기준시가에는 '공동주택(아파트) / 표준단독주택 / 개별단독주택' 공시가격으로 나뉘어 있습니다.
특히, 공동주택의 경우는 해당 아파트의 층수에 따라서도 가격이 다르니, '부동산공시가격 알리미'를 통해 확인을 해보시기 바랍니다.
* 장기보유특별공제
: 1세대 1주택 기준, 2020년 12월 31일까지는 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 공제율을 적용하나,
2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 3년 이상 보유했을 경우 적용되었던 기존 연 8% 공제율이 '보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%'로 구분하여 계산됩니다. 즉, 실거주 기간에 대한 공제율 기준이 강화되었습니다.
* 양도소득세율
: 2021년 6월 1일 기준으로 세율 조정이 있을 예정입니다.
위의 '장기보유특별공제 및 양도소득세율' 관련 자세한 내용은 아래 이전 글(링크)을 참고하시기 바랍니다.
2021년 부동산 세금 정리 - 양도소득세
안녕하세요! 돈 굴리는 남자 입니다. 오늘은 너무 자주 바뀌어 헷갈리는 부동산 세금 중 양도소득세에 대해 알아보도록 하겠습니다. 양도소득세 * 양도소득세 : 개인이 토지, 건물 등 부동산이나
rollingcoin.tistory.com
취득가액 및 필요경비계산 시 고려사항
취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서 서식은 다음과 같습니다.
아래 첨부는 원본 파일이니 참고해 주시기 바랍니다.
원본 파일에는 각 번호에 대한 세부 내용이 잘 명시되어 있습니다.
증빙 종류(코드)는 다음과 같으며, 아래 증빙 자료가 있으면 비용으로 인정한다는 의미입니다.
이 양식을 통해 우리가 주목할 점은 세금을 감면받기 위해 필요경비로 인정되는 항목을 확인하고, 그에 맞는 증빙 자료를 제출하는 것입니다.
중개 수수료
일반적으로 주택을 취득하는 과정에서 공인중개사에게 지급하는 중개수수료가 발생합니다.
보통은 중개보수를 절약하기 위해 현금영수증이나 신용카드 대신 계좌이체 방법으로 최종 가격 네고를 합니다.
그래서 이 부분을 포기하시는 분도 많은데, 계좌이체 근거가 남아 있다면 '기타(10)' 코드로 한 번 도전해보시길 제안드립니다.
TIP. 공인중개사 중개보수의 경우, 매매 시 상한요율은 매매 금액의 0.9% 입니다.
하지만 이는 상한요율이므로 통상 0.5% 안팎에서 협의될 수 있으며, 부동산 커뮤니티에서 잘 알아보시면 그 지역 중개보수 시세를 알 수 있으므로 매매 전에 미리 공인중개사와 협의하시면 중개보수 비용을 절약하실 수 있습니다.
추가로 중개보수의 부가가치세(VAT)는 0.9%와는 별도로 받을 수 있기 때문에 이 점도 사전에 협의하시기 바랍니다.
공인중개사의 사업자등록번호도 필요하고, 기존 거래에 대해 현금영수증이 어떻게 끊겨 있는지는 추가로 확인해 보셔야 할 사항이지만 도전해 볼만 합니다.
참고로 간이영수증은 효력이 없으며, 금융거래 증명서류가 있어야 합니다.
법무사 비용
주택을 취득한 후 일반적으로 법무사를 통해 소유권 이전등기를 합니다.
당연히 법무사에게 취득세와 법무사 비용 일체를 계좌이체하거나, 신용카드로 결제할 것입니다.
이후 소유권 이전등기 결과인 등기필증(집문서)은 법무사 비용 영수증과 함께 받아보셨을 것입니다.
TIP. 취득 시 법무사 비용 비교 앱인 '법무통'에서 법무사 비용 견적을 받아 보신 후,
주택 담보대출을 받으시는 해당 은행의 법무사 비용과 비교해 보시기 바랍니다.
은행권 법무사는 어차피 은행 업무를 위해 등기소에 가야 되기 때문에 의외로 법무사 비용이 쌀 수 있습니다.
'법무통' 비교견적 금액과 많이 차이 나는 경우, 법무통의 견적 금액을 기준으로 은행권 법무사 연락처를 받아 네고해 보시는 것도 방법입니다.
아니면, '법무통'에서 직접 거래는 하시는 방법도 있습니다.
자본적 지출액
제가 중개 수수료 계좌이체 근거의 증빙을 말씀드린 이유에는 아래 '자본적 지출액'에 대한 내용 때문입니다.
아래 내용은 국세청 홈페이지 관련 내용입니다.
* 자본적지출액
: 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, '16.2.17일 이후 지출분에 대해서는 현금영수증, 신용카드영수증, 세금계산서, 계산서 등 법정 증빙을 수취, 보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에 인정됩니다.
(금융거래 증명서류는 '18.4.1.이후 양도분부터 적용합니다.)
나머지는 양식을 보시면 이해가 되실 것으로 생각됩니다.
다만, 요즘 같이 구축이 많은 시기에는 매수 후에 인테리어를 많이 하실 것으로 생각됩니다.
인테리어 비용 중 자본적 지출액에 해당되는 항목이 있는지 알아보겠습니다.
(국세법령정보시스템의 판례 기준과 국세청 홈페이지 상담 결과가 다르며, 최근 개정된 국세 내용을 국세청에서 반영하여 상담한 것으로 판단되어 공유드립니다.)
* 필요경비로 공제되는 자본적 지출
: 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등
>> 아파트 베란다 샷시비, 홈오토 설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방 확장 비용 등의 내부시설 개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니 샷시 설치대금, 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등.
* 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출
: 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용
1) 벽지, 장판 교체 비용
2) 싱크대, 주방기구 교체 비용
3) 외벽 도색작업
4) 문짝이나 조명 교체 비용
5) 보일러 수리 비용
6) 옥상 방수 공사비
7) 하수도관 교체비
8) 오수정화조 설비 교체비
9) 타일 및 변기 공사비
10) 파손된 유리 또는 기와의 대체
11) 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입
12) 화장실 공사비, 마루 공사비
위의 내용을 근거로 자본적 지출 금액으로 환급 가능한 비용은 '샷시 교체 비용, 베란다 확장 비용, 난방시설 교체 비용' 등을 환급받을 수 있으므로 매도 시 이 부분도 꼭! 챙겨보시기 바랍니다.
양도소득금액 계산명세서
아래 양식은 양도소득금액을 산출하기 위한 서식입니다.
양도소득세 계산 흐름을 보시면 아시겠지만, 양도소득금액을 구하면 이후 과정은 어렵지 않습니다.
아래 첨부는 원본 파일이니 참고해 주시기 바랍니다.
원본 파일에는 각 번호에 대한 세부 내용이 잘 명시되어 있습니다.
기타 필요경비는 앞서 계산한 '취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서' 결과를 기입하시면 됩니다.
이 점만 주의하시면 작성하시는데 큰 무리는 없으실 것으로 생각됩니다.
양도소득과세표준 신고 및 납부계산서
위의 양도소득금액을 구한 후, 최종 산출세액을 구하는 과정입니다.
따라서 위의 작성 결과인 양도소득금액을 기준으로 작성을 하신 후, 예정신고를 하시면 됩니다.
(납부할 세액이 1,000만 원을 초과할 경우, 분납할 수 있으니 이 점도 참고해 주시기 바랍니다.)
아래 첨부는 원본 파일이니 참고해 주시기 바랍니다.
원본 파일에는 각 번호에 대한 세부 내용이 잘 명시되어 있습니다.
주택 양도소득세 예정신고 작성 예제
아래 첨부는 1세대 1주택 고가주택 양도한 경우에 대한 예제 파일이니 참고해 주시기 바랍니다.
아래 작성된 예시를 보시면 위에 언급된 내용이 이해가 되실 겁니다.
위에 예제뿐만 아니라 다양한 경우에 대한 서류작성 예제가 아래 국세청 링크에 포함되어 있으니, 상황에 맞는 예제를 확인하시어 참고 작성하시면 됩니다.
알기 쉬운 양도소득세
알기 쉬운 양도소득세
www.nts.go.kr
양도소득세 신고납부
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 '예정신고 및 납부'를 하여야 합니다.
예를 들어, 2020년 3월 5일 잔금을 지급받았다면, 양도소득세 예정신고 및 납부기한은 2020년 6월 1일까지입니다.
(참고로 양도시기는 원칙이 대금청산일이나, 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시점이 되므로 주의하시기 바랍니다.)
예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.025%의 납부지연가산세가 부과됩니다.
당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 '확정신고'를 하여야 합니다.
(단, 1건의 양도소득만 있는 사람은 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.)
예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정 및 고지(고지서 발송)하게 되며, 신고 및 납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20%, 납부지연가산세 1일 0.025%를 추가 부담하게 됩니다.
그러므로 저 같은 일반인이 명심하셔야 할 것인 단 하나, 세금은 제 때 내는 것이 제일 이익이라는 것입니다.
양도소득세 분할납부
납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한이 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
1) 납부할 세액이 2천만 원 이하일 경우, 1천만 원을 초과하는 금액에 대해 분할납부 가능합니다.
: 예) 납부할 세액 1,600만 원 일 경우, 1,000만 원은 양도일(1월 5일)이 속하는 달의 말일(1월 31일)부터 2개월 이내(4월 1일) 납부하고, 나머지 600만 원은 이후 2개월(6월 1일) 내에 납부해야 합니다.
2) 납부할 세액이 2천만 원 초과하는 경우, 납부할 세액의 1/2 이하의 금액으로 분할납부 가능합니다.
: 예) 납부할 세액이 3,200만 원 일 경우, 1,600만 원 이상 금액을 양도일(1월 5일)이 속하는 달의 말일(1월 31일)부터 2개월 이내(4월 1일) 납부하고, 나머지 1,600만원 이하 금액을 이후 2개월(6월 1일) 내에 납부해야 합니다.
지금까지 복잡하다면 복잡할 수 있고, 알면 의외로 간단한 '양도소득세 계산' 방법에 대해 알아보았습니다.
양도소득세가 복잡하지만, 기본을 이해한 다음 세부사항은 국세청에 질의하거나 질의 내용을 검색하시면 쉽게 작성하실 수 있을 것으로 생각됩니다.
감사합니다.
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